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Was bedeutet es, wenn von Allgemeinstrom die Rede ist?

Wenn Energiekunden über steigende Kosten informiert werden, handelt es sich spätestens seit Beginn des Kriegs häufig um Meldungen, die sich vermeintlich auf die Folgen eben dieses Konflikts beziehen. Auf der anderen wird immer öfter über einen starken Anstieg der Ausgaben für den sogenannten Allgemeinstrom berichtet. Was genau mit diesem Terminus gemeint ist, wissen viele Menschen allerdings nicht. In aller Kürze ließe sich sagen: Es handelt sich um die Kosten für Strom, die Mieter als Teil einer Gemeinschaft zwangsläufig zahlen. Wie so oft aber können diese Ausgaben aber durchaus detaillierter aufgeschlüsselt werden. Genau deshalb verdient das Thema eine weitergehende Analyse, um Licht ins Dunkel zu bringen.
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Was der Gesetzgeber zu Allgemeinstrom zu sagen hat

Generell ist Leserinnen und Lesern der Terminus mit Sicherheit schon einmal begegnet. Und zwar in der alljährlichen Abrechnung der Nebenkosten, die Vermieter mehr oder weniger pünktlich zum Beginn eines neuen Jahres zusenden. Berechtigt sind Vermieter und Verwalter zur Berechnung von Allgemeinstrom, da es sich in diesem Fall um einen vom Gesetz vorgegebenen Punkt auf der Liste der sogenannten „umlagefähigen Betriebskosten“ handelt. Eben deshalb dürfen Vermieter Allgemeinstrom auf die Gesamtheit der Hausbewohner bzw. die Parteien verteilen.
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Rechtslage bleibt selten Antworten zu Allgemeinstrom schuldig

Für die Rechnungsstellung der Kosten für Allgemeinstrom zeichnet der mit der Belieferung der Hausgemeinschaft (hier ist nicht die individuelle Versorgung mit Strom im Haushalt gemeint) beauftragte Stromversorger verantwortlich. Diesen Lieferauftrag erteilt in aller Regel der Vermieter selbst; in vielen Fällen handelt es sich beim Anbieter um den örtlichen Grundversorger, wenngleich dies auf dem liberalisierten Energiemarkt nicht zwingend der Fall sein muss.

Für die Berechnung der anteiligen Kosten können verschiedene sogenannte Verteilerschlüssel zum Einsatz kommen. Eine Kalkulation kann insofern auf Basis verschiedener Kriterien erfolgen. Dazu gehören:

• die Zahl der Wohneinheiten innerhalb der Immobilie
• die jeweilige Wohnfläche der Parteien in Quadratmetern
• die Zahl der im Haushalt/der Wohneinheit lebenden Personen

Der Gesetzgeber legt sehr eindeutige Vorgaben zugrunde, wenn es um die Frage nach rechtmäßigen und unrechtmäßigen Kosten im Zusammenhang mit Allgemeinstrom geht. Wer seine Abrechnung auf Angemessenheit prüfen möchte, sollte diese Kosten kennen. Ein angemessener Betrieb von Heizräumen fällt ebenfalls in den Bereich des Allgemeinstroms. Gleichermaßen müssen Mieter an einer Beteiligung der Kosten für den Betrieb von Gegensprechanlagen, für die Allgemeinheit genutzte Wärmepumpen, Rolltreppen sowie Entlüftungssystemen rechnen. Die Aspekte Beheizung und Warmwasser können je nach Vertrag und häuslichen Gegebenheiten ein weiterer Sonderfall sein.
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Leerstehende Wohnungen – wer kommt für Kosten durch Allgemeinstrom auf?

Insbesondere herrscht nur allzu oft die feste Überzeugung vor, eine Umlage auf die übrigen Mieter sei berechtigt. Zutreffend ist diese Einschätzung indes nicht. Per definitionem wird Allgemeinstrom den verbrauchsunabhängigen Betriebskosten zugeordnet. Hausverwalter, Eigentümer oder Vermieter sollten jedoch wissen: Wohnungsleerstand kann nicht auf die Schultern anderer Mieter verteilt werden. Im Normalfall sind die damit verbundenen Kosten selbst zu tragen. Auch hier gibt es eine Reihe Mieter-freundlicher Urteile. Einmal mehr sollten Mieter im Zweifelsfall – gerade aufgrund möglicher Leerstandsquoten und rechtlich uneinheitlicher Regelungen – einen Experten konsultieren, sollten wegen hoher Forderungen Bedenken auftreten.
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Allgemeinstrom im Innen- und Außenbereich der Gebäude

Ein Punkt, der auf der Abrechnung auftaucht, sind Ausgaben für Allgemeinstrom in Verbindung mit der Beleuchtung „gemeinsam genutzter“ Teil des Gebäudes oder der Gebäude. Zum Tragen kommt dabei die Beleuchtung folgender Bereiche:

• Gebäudezugänge
• Flure
• Treppenabschnitte und Treppenhäuser
• Räume im Kellersegment
• Waschküchen

Verbrauch für eine Beleuchtung im Außenbereich zur Sicherstellung eines illuminierten Gebäudezugangs fließen ihrerseits in die Berechnung des Verbrauchs von Hausstrom – wie Allgemeinstrom ebenfalls bezeichnet wird – mit ein. Dies betrifft darüber hinaus zum Haus gehörende Stell- und (Fahrrad-) Parkplätze. Auch in Tiefgaragen. Entscheidend beim zuletzt genannten Punkt: Allgemeinstrom ist in diesem Kontext ausschließlich dann umlagefähig, wenn die vorhandenen Plätze nachweislich von Mietern genutzt werden kann. Und zwar für alle Mieter. Ist diese Bedingung nicht erfüllt, dürfen entsprechende Kosten für Allgemeinstrom und Beleuchtung nicht allen Mietern zur Last gelegt werden.

Achtung:
→ Eine wichtige Ausnahme gibt es mit Blick auf per Gesetz als allgemein zugängliche Räumlichkeiten bezeichnete Bereiche. Allgemeinstrom für die von Klingelanlagen und Aufzügen verursachte Kosten sind von der Umlage auf Hausbewohner ausgenommen!

Mancher Vermieter oder Verwalter versucht weiterhin Kosten für gemeinschaftlich genutzte Antennen (Stichwort: Radio- und TV-Empfang) auf alle Mieter auszulagern. Hier sieht der Gesetzgeber eine individuelle Aufschlüsselung anhand der Nutzung durch einzelne Kostenstellen vor. Eine pauschale, anteilige Berechnung ist unzulässig. Nur wenn diese wirklich von allen Parteien genutzt werden, ist eine Umlage möglich.
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Ausgaben für die Mietergemeinschaft muss der Vermieter häufig selbst tragen

Investiert der Vermieter Geld in den Erwerb von Lampen und/oder Leuchtmitteln im für alle Mieter zugänglichen Umfeld, gilt: Dies sind Ausgaben zulasten des Vermieters/Eigentümers, die ebenfalls nicht umlagefähig sind. Eine durchaus beliebte, aber nicht zulässige Praxis ist die Beteiligung von Mietparteien an Allgemeinstrom infolge von Renovierungen, Sanierungen und anderen baulichen Maßnahmen. Diese Kosten gehen auf das Konto des Vermieters. Dies gilt ebenfalls für die Ausgaben für gemeinsam genutzte Bereiche. Wissenswert ist dabei, dass es hier um die eigentliche Stromentnahme geht. Vereinbarungen zur anteiligen Übernahme von Reinigungskosten sind vertraglich durchaus gang und gäbe.
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Auch Heizen muss kein Kostenfaktor für alle Mieter sein

Gerade in Zeiten einer knappen Energieversorgung nach Ausbruch des Krieges stellte sich vielen Mietern die Frage, ob der Vermieter im Ernstfall Kosten für den Betrieb eines Notstromaggregats auf die Gemeinschaft umgelegt werden dürfen. Die Antwort: Ja. Einmal mehr gilt dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass angeschaffte Geräte und ihr Betrieb allen Mietern einen Dienst erweisen. Eine Beteiligung an den Ausgaben für Allgemeinstrom für den Betrieb automatischer (Tiefgaragen-) Rolltore (festgelegt in § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV)) ist denkbar, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Insbesondere in kalten Monaten des Jahres legen viele Mieter Wert auf das Beheizen der gesamten Gemeinschaft zugänglicher Räume. Kosten für den Betrieb der Heizungsanlage sind gemäß der Vereinbarung „Betriebsstrom der Heizung“ (über Paragraf 2 Nr. 4 BetrKV) umlagefähig.

Unser Fazit zum Thema Allgemeinstrom:

Die verschiedenen möglichen Faktoren für die Abrechnung von Allgemeinstrom verdeutlichen sehr genau, wie wichtig die genaue Lektüre der Nebenkostenabrechnung aus Mietersicht ist. Verbraucherschützer bemängeln immer wieder, dass Vermieter und Verwalter – bewusst oder unbewusst – fehlerhafte Rechnungen erstellen. Umfangreiche Analysen bestätigen die Fehleranfälligkeit. Nicht immer geschieht dies mutwillig. Mancher Vermieter scheitert vielmehr selbst an der korrekten Anwendung der rechtlichen Vorgaben. Als Mieter indes können Sie ungeachtet der Ursache pro Jahr gut und gerne ein paar Hundert Euro sparen. Es ist vorrangig die für Laien nicht immer einfach nachvollziehbare Grenze zwischen Allgemeinstrom und Wohnungsstrom, die trotz etwaiger zusätzlicher Kosten für Allgemeinstrom für eine Rücksprache mit Rechts- und Energieexperten spricht.